（2018年江西省统计分析报告第6期）

                                       稿源：江西省统计局固定资产投资统计处

    2017年，全省上下认真贯彻落实各项房地产调控政策措施，紧紧围绕供给侧结构性改革，通过分类调控、因城施策，切实落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的发展定位，全省房地产开发业保持平稳运行态势，主要表现为商品房销售保持稳定增长，去库存取得明显成效，市场价格总体稳定，开发投资规模继续扩大，但库存结构性问题和住宅价格上涨压力较大等仍需予以关注。

    一、房地产开发业保持平稳发展态势

    1、落实房地产调控政策，住房回归理性需求

    今年以来，全省深入推进供给侧结构性改革，从供需两端入手，积极推进新型城镇化建设，不断提高棚户区改造货币化安置比例，房地产销售保持一定增长，虽增速逐季回落，但属于理性需求正常回归。2017年，全省商品房销售面积5841.93万平方米，比上年增长24.5%，增速比一季度、上半年和前三季度分别回落12.8、3.7、2.1个百分点。

    随着房地产市场调整加快，住房消费重点逐渐转移到以自住为主的消费上来，逐步回归到住房最本质的需求，投资性购房需求减弱，以改善性刚需为主的中等户型受到消费者的青睐。全省住宅销售面积4964.97万平方米，比上年增长19.9%，其中90-144平米住宅销售3812.78万平方米，增长19.6%，占全部住宅销售的76.8%。

    2、去库存成效明显，市场价格总体趋稳

    在销售稳定增长的带动下，全省商品房去库存取得明显成效。12月末，全省商品房待售面积1129.94万平方，比今年一季度、上半年和前三季度分别减少336.59、199.50和148.99万平方米。全年商品房待售面积比上年下降21.2%，其中住宅待售面积599.72万平方米，下降36.1%。

    围绕“控房价、防风险”这一当前房地产调控重点，全省各地根据实际情况，分类调控、因城施策，房地产市场价格总体趋于稳定。2017年，全省商品房单位面积销售额6150元/平方米，比上年增长7.7%，增加441元/平方米，与今年一季度、上半年和前三季度相比分别增加431、161和20元/平方米，价格逐步趋于稳定。与中部其他省份相比，价格增速仅高于安徽，分别低于湖北、湖南、山西6.4、5.0和5.0个百分点。

    3、投资结构不断调整，项目规模明显扩大

    今年以来，为满足居民对改善性住宅的需求，提升市场竞争力，房地产开发投资结构不断调整，项目规模明显扩大。2017年，全省房地产开发投资2013.98亿元，比上年增长13.7%，增速比全省固定资产投资高1.4个百分点，占全省投资的比重达9.3%。全年商品住宅投资1391.79亿元，比上年增长11.6%，其中90-144平方米户型住宅投资935.76亿元，增长17.4%，增速比上年提高5.6个百分点，占全部住宅投资的比重由上年的63.9%提高至67.2%。

    随着近年来房地产市场竞争日趋激烈，一些房地产企业为增强其市场竞争力，着力于项目规模和产品品质的提升。万达、绿地、万科、碧桂园、恒大等一批品牌企业开发的城市综合体、文化旅游等项目陆续开工建设。2017年，全省房地产开发项目2534个，比上年增加276个。项目平均规模达4.9亿元，增长7.6%。其中，10亿元及以上的大项目299个，增加73个，开发项目呈现大型化趋势。

    二、当前需要关注的主要问题

    1、库存结构性问题亟需解决

    全省房地产库存虽然总体趋于减少，但结构性矛盾突出，主要表现在：住宅库存减少明显，非住宅类库存去化困难，全年非住宅库存530.22万平方米，比上年仍增长6.8%。非住宅商品房销售困难，一方面是商铺、写字楼的单价高、面积大，对购买力要求高。另一方面实体经济受电商及网络购物的冲击比较大，客户对商铺以后的运营状况信心不足，导致非住宅商品房销售受阻。

    2、住宅价格上涨预期仍然较大

    2017年，全省商品住宅单位面积销售额5800元/平方米，比上年增长8.8%，高于全部商品房单位面积销售额增速1.1个百分点。同时，当前全省住宅待售面积仅为599.72万平方米，与全省月均住宅销售面积413.75万平方米相比，住宅存量明显偏低，这将加大住宅市场价格上涨预期。

    三、促进房地产市场健康发展的建议

    1、积极采取措施，化解商业库存

    以产业结构调整带动非住宅商品房去库存。积极发展非生产性服务业，加强产业聚焦，提升产业规模和水平，加快发展现代高端服务业进度，有效化解非住宅类的办公楼、商业营业用房的库存。鼓励房地产开发企业将非住宅商品房转化为自持物业，支持其向“售租并举”投资模式转变，盘活资产；在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，根据市场需求，鼓励采取购买或租赁商业商务用房的方式，解决配建展览馆、图书馆、学校、养老院等公共服务设施，或向健康养老、文化体育等领域转移，或用于众创空间、技术研发、咨询服务等非生产类用房。

    2、强化住房保障，维护市场稳定

    因地制宜完善和发展住房保障体系。完善城镇低收入家庭的住房保障制度和增加普通住宅供应量，继续大力推进以棚户区改造为重点的保障性安居工程建设，着力解决低收入群体住房困难问题。扎实推进建立租购并举的住房制度，多元化培育住房租赁市场。强化土地和资金要素的宏观调控能力，张弛有度合理有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。加强商品房销售价格行为监管，整顿和规范房地产市场秩序，指导企业合理定价。加强舆论宣传，引导群众理性购房，稳定房地产市场信心。建立市场调控长效机制，促进全省房地产市场持续健康稳定发展。